CR audition jeudi Noir Manuel Domergue CESE CONSEIL ECONOMIQUE, SOCIAL ET ENVIRONNEMENTAL Section de l’Aménagement durable des territoires ———– Sec.3

« Le logement autonome des jeunes »
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rapporteure: Mme Claire GUICHET

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ANNEXE

au

Procès-verbal

de la réunion du mercredi 26 septembre 2012

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Audition de M. Manuel Domergue,

porte-parole du collectif « Jeudi noir »

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Présidence de M. Jean-Alain Mariotti,
président de la section de l’Aménagement durable des territoires

M. le Président.- Bonjour à tous. Dans le cadre de la saisine de Mme Claire Guichet sur « Le logement autonome des jeunes » et non pas « Le logement des jeunes » – il faut introduire l’autonomie, c’est l’un des but de ce projet d’avis -, nous recevons aujourd’hui M. Manuel Domergue, membre du comité « Jeudi Noir ». Je le remercie d’avoir fait l’effort de nous rencontrer. Monsieur Julien Bayou a été retenu par un motif professionnel. Vous avez donc les deux casquettes, ce qui est parfait !

Vous êtes le porte-parole de « Jeudi Noir ». Vous êtes par ailleurs journaliste à « Alternatives économiques ». Vous militez dans différents mouvements « turbulents », comme « Génération précaire », « Sauvons les riches » ou « Jeudi noir ». Ce collectif dénonce la flambée des prix des loyers et la bulle immobilière. Par le biais d’actions médiatiques remarquées, telles que les squats et les visites en nombre d’appartements à louer, vous attirez l’attention de l’opinion publique, notamment sur la situation particulière des jeunes face à la crise du logement en général. Vous êtes, si j’ose dire, dans l’objet social de notre texte et de notre sujet.

Nous avons convenu avec vous que vous nous feriez d’abord un exposé pour que l’on comprenne comment les choses se situent. Ensuite, nous vous poserons quelques questions.

M. Domergue.- Merci beaucoup pour votre invitation. Je sais que ce n’est pas forcément naturel d’inviter un collectif qui ne représente personne, sauf nous-mêmes. Nous ne sommes pas nombreux et n’avons été élus par personne. Nous avons comme seule légitimité de parler du logement des jeunes depuis quelques années déjà.

« Jeudi noir » a été créé en 2006  pour faire face à la crise du logement touchant tout le monde, et plus particulièrement les jeunes, « Jeudi noir » en référence au jour de sortie du PAP, « De Particulier à Particulier ». C’est le jour noir pour toutes les personnes en recherche d’appartement, parce qu’elles se rendent compte qu’elles n’en ont pas du tout les moyens.

C’est également en référence au krach de Wall Street puisque nous appelions de nos vœux l’éclatement de la bulle immobilière touchant particulièrement les mal-logés.

S’agissant du constat et de notre analyse de la crise du logement des jeunes en particulier, nous avons dénoncé depuis le début une discrimination par le logement qui touche spécialement les jeunes, ce que l’on appelle aussi un « bizutage social ». Nous avions créé « Génération précaire » l’année précédente en dénonçant le « bizutage social » des jeunes en stage. On a étendu notre entreprise au « bizutage social » des jeunes pour l’accès au logement.

D’où vient cette discrimination ? On s’aperçoit en effet que les jeunes sont moins bien logés et paient des loyers plus chers au mètre carré que leurs aînés. Il y a donc un problème quelque part. Se font-ils « arnaquer » plus facilement du fait de leur naïveté ?

Non, il y a des causes soit structurelles, soit politiques, que l’on dénonce régulièrement ou que l’on constate sans pouvoir toujours les changer.

Premièrement, les jeunes sont plus souvent locataires. Ces derniers souffrent plus de la hausse des prix que les propriétaires qui, eux, ont déjà acheté ou sont en train d’accéder à la propriété. Les jeunes ont également moins accès au logement social. Il y a une telle file d’attente pour y avoir accès que le temps d’en avoir un, on n’est déjà plus jeune !

De surcroît, les jeunes déménagent plus fréquemment et l’on sait que l’un des critères d’accès au logement social est l’ancienneté de la demande dans une même commune. C’est un facteur discrimant pour les jeunes.

Les logements spécifiques pour les étudiants ou les places en cités universitaires sont en nombre très restreint aujourd’hui. L’offre n’a pas suivi du tout la massification de l’enseignement supérieur. Alors qu’il y avait un logement étudiant pour deux étudiants quelques décennies auparavant, nous en sommes maintenant à un pour treize. Les solutions spécifiques pour les jeunes sont donc extrêmement insuffisantes.

Ceux qui souffrent le plus de la hausse des loyers sont les locataires mobiles, les gens qui changent régulièrement de logement. Les jeunes sont surreprésentés dans cette catégorie. Jusqu’à aujourd’hui, la réglementation des loyers favorisait les locataires en place au détriment des nouveaux arrivants sur le marché. Les jeunes sont touchés de plein fouet par cette hausse des loyers à chaque fois qu’il y a un changement de locataire.

Ensuite, les jeunes sont plus précaires dans leur travail ; ils paient donc une forme de prime de précarité face à leurs bailleurs. Ces derniers n’aiment pas les précaires et préfèrent les locataires en CDI avec des parents hauts fonctionnaires. Tous les jeunes ne sont pas dans ce cas, loin de là. Ils paient donc plus cher cette prime de risque, assumée par eux et non pas par le bailleur.

Les jeunes vivent le plus souvent dans de petites surfaces. Ce sont les plus chères au mètre carré pour une raison très simple : les premiers mètres carrés sont indispensables pour vivre alors que le deux-centième mètre carré l’est bien moins. La demande pour les dix premiers mètres carrés est très forte. On est prêt à mettre soixante  pourcents de son revenu pour y avoir accès alors que, pour avoir un deux-centième mètre carré, on ne fait pas autant de sacrifices.

Ensuite, il y a des facteurs démographiques. Les jeunes sont plus souvent célibataires, ce qui a été rappelé dans la saisine. Ils paient souvent les loyers seuls et non à deux.

Les dispositifs d’aides aux salariés, du type « 1 % Logement », peuvent moins favoriser les jeunes qui sont moins souvent salariés. On sait que le « 1 % Logement » loge plutôt des salariés en  CDI, parce que l’entreprise offre un logement à son salarié mais n’a aucun intérêt à le faire pour un stagiaire ou un précaire en  CDD.

C’est pourquoi nous dénonçons une fracture générationnelle autour du logement. Elle a souvent existé mais pas toujours à ce point-là.

Il y a trente ou quarante ans, la différence de traitement entre les jeunes et leurs ainés n’était pas aussi forte. Cette fracture générationnelle est inédite. Cela a des conséquences très difficiles pour les jeunes en général, mais encore plus chez les jeunes précaires, les jeunes pauvres. Il y a une surreprésentation des jeunes parmi les exclus, les SDF. La question du logement est une difficulté pour tous les jeunes et peut avoir parfois des conséquences dramatiques.

On analyse cette bulle immobilière, cette hausse des prix, comme un transfert de richesses des plus pauvres vers les plus riches, des plus précaires vers les moins précaires et des jeunes vers les plus âgés. C’est quelque chose qu’il faut combattre car cela a des effets très pervers.

Il y a aussi des causes politiques. On dénonce le fait que cette bulle ait été gonflée par les pouvoirs publics depuis plusieurs années, d’une part par leur inattention et leur impuissance et, d’autre part, par leur manque de volonté d’agir pendant plusieurs décennies. Dans les années quatre-vingt, quatre-vingt-dix, on a cru que le mal-logement était réglé par les grands programmes de construction de l’après-guerre. Ce n’est pas le cas. Il y a eu un retard à l’allumage. On n’a pas vu les projections démographiques à temps.

Un interventionnisme pour les plus riches a été mis en place par divers mécanismes de défiscalisation. Certaines politiques d’aide à l’accès au logement ont eu des effets pervers en termes de hausse des prix, et je pense notamment au passage des aides à la pierre aux aides à la personne.

Nous avons dénoncé les APL pendant des années comme un facteur d’inflation ; ce qui est prouvé par des études de l’INSEE par exemple. Ces aides sont massives : 16 milliards d’euros chaque année. Elles vont en grande partie alimenter la hausse des prix, notamment sur les petites surfaces.

Nous avons également dénoncé les prêts à taux zéro pour acquérir un logement dans l’ancien. Ce dispositif est terminé aujourd’hui mais il risque de revenir. Cela n’a aucun effet pour aider les ménages à accéder à la propriété, mais plutôt un effet pour augmenter les prix. Au final, cette aide de la collectivité est absorbée non pas par les acheteurs, mais par les vendeurs de logements. Cela pose problème.

Un autre phénomène assez pervers concerne les gens accédant à la propriété : les plus jeunes le font parce qu’ils ont une aide de leurs parents, un héritage ou une donation. Ces dispositifs avantagés fiscalement pendant des années ont un effet inflationniste et extrêmement inégalitaire. Cela fait monter les prix pour tout le monde mais avantage seulement ceux bénéficiant de ces donations ou héritages.

Par rapport à cela, notre analyse sur la crise du logement est assez générale. Elle se décline ensuite dans des propositions non spécifiques au logement des jeunes, ou rarement. Pour nous, pour résoudre la crise du logement touchant particulièrement les jeunes, il faut d’abord résoudre la crise du logement. Or, les mesures spécifiques pour les jeunes, souvent, sont plutôt des gadgets ou des effets d’annonce n’ayant pas d’effet massif.

Par exemple, pour l’accès au logement social, nous ne sommes pas spécifiquement pour des coupe-file pour l’accès aux HLM, mais plutôt pour des productions d’HLM adaptés aux besoins des demandeurs en termes de loyers et de localisation. Ces productions avantageront tout le monde, les demandeurs et in fine les jeunes.

Parmi les propositions que l’on pourra décliner dans la discussion, nous avons beaucoup milité pour un encadrement des loyers assez strict.

Le décret du 1^er août est très satisfaisant à cet égard. En effet, il met fin à la hausse des loyers à la relocation. J’ai d’ailleurs trouvé un appartement grâce à cela il y a trois semaines. Sans ce dispositif, il aurait été augmenté de deux cent euros. On a souvent dit que c’était un effet d’annonce, ce n’est pas tout à fait vrai, en tout cas pour moi !

On comprend bien que cet encadrement des loyers est une contrainte pour les propriétaires. On propose donc une offre globale qui se déclinerait avec une Garantie des risques locatifs (GRL) telle qu’elle existe aujourd’hui, qui serait universelle au sens d’obligatoire. Elle s’appliquerait à tout le monde. Cela a été mis en débat mais pas en place car on sait que la GRL ne touche pas grand monde car facultative. Un bailleur privé ayant face à lui des locataires sans avoir vraiment besoin d’une GRL – qui coûte deux à trois pourcents du montant du loyer -, s’il a un locataire dont les parents sont hauts fonctionnaires, au CESE par exemple, il va plutôt choisir celui-là plutôt que le précaire stagiaire orphelin.

Si on veut éviter cet effet de discrimination lié à la GRL facultative, il faut la rendre obligatoire. Ce dispositif permet de mutualiser les risques. En échange, il y aurait un encadrement des loyers, ce qui éviterait l’effet inflationniste de la GRL, notamment par l’association « Droit au logement ». C’est un risque réel. Si les bailleurs n’ont plus la crainte des impayés, ils auront peut-être tendance à augmenter les loyers. C’est un mécanisme logique. La peur des impayés est un facteur de stabilisation des loyers. Pour éviter cet effet inflationniste, il faut également un encadrement assez strict des loyers.

Ce qui a été promis pendant la campagne présidentielle, à la fois par le parti de la ministre du Logement, Cécile Duflot, et par François Hollande, c’est non seulement un encadrement sur la base du modèle allemand mais, également, dans les zones tendues, une baisse de 20 % des loyers. Cet engagement va être difficile à tenir.

L’encadrement des loyers a été annoncé pour le printemps 2013. Il va certainement être fait. En revanche, la baisse des loyers jusqu’à 20 % va nécessiter un rapport du CESE très offensif pour influencer cet arbitrage ! (Rires)

En échange de cette garantie des risques locatifs obligatoire, il faudrait également mettre un terme aux expulsions locatives, en tout cas sans relogement, des locataires de bonne foi. Les millionnaires qui ne paieraient pas leurs loyers n’ont pas à être spécialement protégés mais c’est assez rare !

Si les propriétaires ont des garanties contre les impayés, aucune raison de mettre à la rue des locataires n’arrivant plus à payer leurs loyers, parce que ces derniers sont trop élevés et les salaires pas assez.

Il faut aussi abolir les cautions solidaires. Si la collectivité propose une garantie contre les impayés, il n’y a aucune raison de demander la fiche de paie, l’attestation de l’employeur, des parents et des grands-parents. Puisque les propriétaires ont été rassurés, cela implique une lutte contre les demandes de pièces justificatives aberrantes. Pour avoir mon appartement, j’ai dû en fournir cinquante : de mes parents, de ceux de ma compagne, de ma compagne, de mon employeur, etc. Cela commence à faire un dossier assez lourd ! Il est plus difficile actuellement d’accéder à la location qu’à la propriété.

Il y a aujourd’hui des pièces justificatives interdites. Il faudrait définir un dossier type avec cinq ou six pièces justificatives comme la carte d’identité, les fiches de paie, des choses assez simples, que chacun pourrait donner à son bailleur ou à son agence immobilière de manière contrôlée. On ne pourrait pas demander plus que ça. Ce serait certainement efficace.

Ensuite, pour vérifier que c’est bien appliqué, il faudrait lutter contre les abus des agences immobilières, notamment les agences de listes et les autres en général.

L’UFC-Que Choisir a fait des études montrant que les deux-tiers des agences immobilières, pas seulement les agences de listes, demandaient des pièces illégales. On peut avoir des règles très déontologiques mais si elles ne sont pas appliquées, cela ne sert à rien. Il faut que la DGCCRL fasse son travail grâce au testing, comme l’a fait l’UFC-Que Choisir auprès des agences immobilières et des bailleurs pour éviter les dessous de table et autres abus.

Concernant les APL, il nous semble que c’est inflationniste, nous n’en sommes donc pas très « fans ». Cependant, le fait de faire des économies sur les APL de manière un peu arbitraire, hasardeuse (comme cela a été fait par l’Etat) a des effets très inégalitaires. Prenons par exemple le mois de carence. Quand on emménage dans un appartement, on ne reçoit pas les APL pour le premier mois. Ce n’est pas normal car c’est le mois où on a le plus de dépenses à faire. Pourquoi ne pas les avoir le premier mois, pourquoi pas les six premiers mois, les dix premières années ou la première semaine ? Cela n’a aucune justification, si ce n’est de faire économiser deux cent à trois cent millions d’euros à l’Etat au détriment des plus précaires.

Il y également l’effet rétroactif : on ne peut plus avoir accès aux APL de manière rétroactive quand on a mis du temps à faire son dossier. C’est également une économie de bout de ficelle touchant les plus pauvres et les moins bien informés.

Un débat est régulièrement lancé sur le cumul entre les APL et la demi-part fiscale pour les étudiants. Cette mesure aura du mal à passer parce qu’évidemment, les syndicats étudiants ont raison de se révolter contre une perte nette pour les étudiants. C’est prendre le problème par le mauvais bout. Nous sommes contre la demi-part fiscale. C’est injuste, un peu comme le quotient familial. Cela avantage les familles les plus aisées au détriment des moins aisées, sans aucune justification. Cela maintient les jeunes dans le giron de leurs parents. Cet argent doit être redistribué de manière égalitaire entre les étudiants eux-mêmes et non à leurs parents. Il n’y a aucune raison de maintenir cette politique. C’est un obstacle à l’autonomie. A partir de là, on pourra avoir une discussion plus simple sur le cumul APL et aides familiales.

Sur la vacance des logements, nous sommes connus pour notre demande de réquisition des logements et bureaux vacants. Nous ne pensons pas du tout que c’est l’alpha et l’oméga d’une politique de logement et que cela va résoudre les problèmes mais que, dans une lutte contre les logements et bureaux vacants, cela peut être efficace. Il faut des taxes sur les logements plus fortes qu’aujourd’hui, généralisées à toutes les agglomérations. Il a été prouvé que les taxes actuelles sont efficaces. Il faut les étendre aux bureaux vacants, c’est important. Christophe Caresche, député socialiste de Paris, a déposé une proposition de loi l’an dernier suite à une action de « Jeudi noir ». Il se trouve qu’il est rapporteur de la mission Ville et logement du projet de Loi de finances 2013. Cécile Duflot s’est prononcée plutôt pour ce projet. Il peut donc être intéressant de mobiliser tout ce parc immobilier vacant dans de grandes proportions, notamment en Île-de-France. On estime le parc vacant de bureaux en Île-de-France à 4 millions de mètres carrés vacants, les bureaux rapportant plus aux promoteurs et aux collectivités que les logements.

Or, il y a une pénurie de logements à Paris et en Île-de-France mais abondance de bureaux. C’est pour cela qu’ils sont vides. La crise économique a également aggravé cette situation. Il faut donc reconvertir ces bureaux vides en logements. La fiscalité pourrait être efficace là-dessus.

La menace in fine de la réquisition, même si cela s’applique à quelques dizaines ou même quelques centaines de propriétaires, non spoliés mais forcés à percevoir un loyer (ce qui n’est pas la peine la plus lourde du monde en échange en plus d’un abandon des taxes contre les logements et les bureaux vides), cela envoie un signal fort aux propriétaires de mauvaise foi qu’à un moment, s’ils continuent ainsi, il y a un risque de réquisition.

Il faut également des propositions assez simples, rapides en tout cas, d’intermédiation locative, de mobilisation du parc vacant. Il faut proposer aux propriétaires qui, parfois, sont de bonne foi et ne savent pas quoi faire de leur logement ou ont peur des impayés ou sont des personnes âgées, etc., de leur financer une partie des travaux pour, ensuite, via des associations, louer au prix du marché tout en assurant la gestion locative et en proposant un loyer modéré aux locataires modestes ; la différence étant payée par les collectivités ou par l’Etat.

Cela permettrait de mobiliser rapidement du parc privé pour les plus précaires, notamment pour les demandeurs Dalo (Droit au logement opposable). Ces demandeurs sont aujourd’hui prioritaires et l’Etat est hors-la-loi car il n’arrive pas à les reloger dans le parc social qui représente quatre-cents mille attributions par an. Ce n’est pas assez. On peut le faire assez rapidement.

Autre avantage : on reloge souvent les Dalo dans les communes qui ont un important parc de logements sociaux, c’est mécanique. Ces communes sont les plus pauvres, notamment en banlieue. On accumule alors la misère sur la misère. Cela crée une réaction assez perverse des maires contre le Dalo car, du coup, on oppose les pauvres aux moins pauvres. Ce n’est pas efficace.

Nous proposons dans le cadre de la loi  SRU, discutée en ce moment au Parlement, que les communes ayant moins de 20 % de logements sociaux soient toujours incitées à en faire plus pour pouvoir ensuite reloger des Dalo. Cela prend du temps. En attendant, il faut qu’elles puissent mobiliser du parc vacant et qu’elles paient justement cette intermédiation locative pour que l’effort de relogement des Dalo prioritaires soit partagé entre toutes les communes. Cela semble assez simple et juste.

Il existe une pénurie de logement. Si on veut construire, il faut résoudre la pénurie de foncier constructible. Pour la combattre et freiner en même temps l’étalement urbain, il ne faut plus que les communes ou maires soient chargés des décisions d’urbanisme, qu’ils délivrent les permis de construire, qu’ils élaborent le plan local d’urbanisme et décident du droit de préemption. C’est un héritage du passé. En France, il y a 36 000 communes et nous sommes les seuls en Europe à encore le faire. Il faut que ce soient les intercommunalités, les agglomérations, qui pilotent la politique du logement. Cela évitera d’avoir des situations aberrantes.

Enfin, on a beaucoup parlé de rénovation thermique du bâtiment. L’obstacle, c’est le « dilemme bailleur/locataire ». Les locataires ont intérêt à voir leur logement rénové pour avoir moins de charges alors que les bailleurs n’y ont pas intérêt car c’est une dépense supplémentaire. Le problème, c’est que ce sont les bailleurs qui décident. Pour résoudre ce dilemme, le Conseil général du développement durable a fait une étude montrant que la seule solution efficace pour atteindre le « facteur quatre » en  2050 était constitué par l’obligation de rénover les logements qui sont des passoires thermiques. Il faut annoncer à l’avance qu’en 2015, en 2020, les passoires les plus énergivores thermiquement devront être rénovées, donc améliorées de deux ou trois classes sur l’étiquette du DPE. Ainsi, on rénoverait progressivement tous les logements les plus énergivores et in fine les locataires pourraient en bénéficier.

M. le Président.- Merci beaucoup. Je précise que le 17 octobre, à votre place, Mme Cécile Duflot sera là.

Monsieur le Maire de Colmar demande la parole, un maire qui a taxé les logements vacants.

M. Meyer.- Je suis à l’aise ! Ce sont des sujets très actuels. Vous gagneriez en pertinence s’il y avait moins d’exagération dans certains de vos propos. C’est un avis personnel. Vous parliez de dessous de table, c’est un peu osé. Vous parliez de cinquante pièces à intégrer dans une demande de logement.

M. Domergue.- Cela m’est arrivé la semaine dernière ! C’était le dossier type d’une très grande chaine immobilière.

M. Meyer.- Je suis un professionnel dans ce domaine, tant pour le privé que pour le public. Dossier type, je suis d’accord, vous le dites fort bien mais je ne l’ai jamais vu.

Concernant les logements des étudiants, vous parliez d’un logement pour treize. Il semblerait qu’il y ait une décompression puisqu’on annonce la mise en chantier de 40 000 logements. C’est une lueur d’espoir. Ne croyez pas que je défends cette politique, mais je le constate.

De surcroît, vous parlez de l’encadrement des loyers. Il faut reconnaître aujourd’hui que l’État n’a pas les moyens d’assumer le financement du logement. Si à côté de l’Etat, il n’y a aucun partenariat privé, c’est l’échec total. Je vous invite aujourd’hui à lire Les Echos. Le journaliste y fait deux constats : logement en construction en échec par rapport à ce qui était prévu, échec également pour la mise en chantier puisque nous sommes en retard de 30 % par rapport à la période précédente, hors mise en chantier privé, ce qui veut tout simplement dire que le privé réagit par rapport aux contraintes supplémentaires qui lui sont imposées.

A mon avis, la bonne solution serait de trouver un compromis dans la mesure où l’État se désengage de plus en plus et où on ne peut ajouter à chaque fois une couche supplémentaire qui complique la vie aux bailleurs privés. Il faut donc trouver un juste milieu.

Vous parliez de SRU. D’accord, il y a une augmentation du taux de logements sociaux applicable dans les communes de plus de 3 500 habitants. Ce qui est néanmoins condamnable aujourd’hui, c’est que cette disposition s’applique seulement aux communes de plus de 3 500 habitants. Il aurait fallu élargir le seuil des communes. En effet, certains maires ou bailleurs sociaux sont face à des demandes de logements, les communes voisines inférieures à trois-mille-cinq-cents habitants n’étant pas tenues aujourd’hui par les 20 %.

M. Domergue.- Depuis cette nuit, c’est le cas !

M. Meyer.- Il y a donc une concentration. C’est la proposition que j’avais faite à l’actuelle ministre. Il faut élargir le champ d’application pour ne pas concentrer les logements sociaux sur les mêmes collectivités. J’ai même proposé un pourcentage différent, non pas 20 % mais 25 %. J’ai écrit ce courrier, il y a un mois à Mme Duflot.

M. Domergue.- Vous avez obtenu gain de cause cette nuit ! C’est entre mille cinq cents et trois mille cinq cents habitants dans les agglomérations. Le taux sera de 10 %. Félicitations !

M. Meyer.- Je vais remettre au Président copie de mon courrier.

C’est important car les communes de moins de 3 500 habitants représentent davantage que toutes les communes au-delà de 3 500 habitants.

En revanche, je ne suis pas du tout d’accord sur le pouvoir du maire et le fait de riper les compétences relatives au logement vers les intercommunalité. Mais qui sont les intercommunalités ? Ce sont les maires !

Aucun maire n’accepterait dans une intercommunalité qu’on lui impose des mesures. Il faut trouver un juste milieu pour ne pas déshabiller l’un en confiant des responsabilités à d’autres. Ce qui, naturellement, à court terme, va poser problème au niveau de la gestion de l’intercommunalité.

Décider de baisser les loyers de 20 % est à mettre entre guillemets ; c’est risquer de décourager un peu plus les propriétaires investissant dans la pierre aux côtés de l’Etat. Nous sommes condamnés à trouver un juste milieu.

Mme Dupuis.- Je voudrais tout d’abord vous remercier pour votre exposé ainsi que pour votre enthousiasme. Je ne me permettrai pas de remettre en cause vos propos. Cela ne me viendrait pas à l’esprit. J’aimerais simplement poser deux ou trois questions.

Vous avez dit qu’il ne semblait pas opportun d’avoir une politique immobilière spécifique pour les jeunes. Or, vous avez énuméré certaines spécificités au départ concernant les jeunes. Ne faudrait-il pas envisager des niches répondant aux attentes des jeunes ?

Deuxièmement, vous avez dit souhaiter retirer aux maires leur pouvoir léonin en matière de logement. Je vous suis totalement car, contrairement à vous, Monsieur le maire, j’ai quelques exemples assez emblématiques. L’échelon intercommunal me semblerait une bonne chose. Mais pourquoi l’intercommunalité et non pas directement la Région ?

Pourquoi laisser ce pouvoir aux maires sachant que l’intercommunalité, ce sont les maires qui se mettent ensemble. Pourquoi ne pas passer à un échelon supérieur ?

Mme Nathan.- J’ai trouvé votre intervention tout à fait intéressante. Toute personne qui a été confrontée au fait de devoir se porter caution solidaire pour un logement sait ce qu’on peut lui demander. J’ai moi-même refusé de fournir certaines pièces, et j’ai dû abdiquer car la personne que je cautionnais ne pouvait pas avoir le logement sans cela. On est pris dans ce chantage affectif-là. C’est terrible et scandaleux en démocratie.

Je reviens sur le financement. Cela fait plus de quinze ans au minimum qu’on sait que le transfert de l’aide à la pierre à l’aide à la personne a été destructeur pour le logement en France. On n’en a tiré aucune conclusion ; on a continué à diminuer tout ce qui été aide à la pierre au profit des aides aux personnes, avec tous les effets pervers sur les augmentations du prix des logements.

Dans les propositions que vous faites, vous parlez de faire une garantie des risques universelle. Il me semble qu’on va être dans le même schéma en faisant augmenter les loyers. On sait tous que, tant qu’il n’y aura pas suffisamment de logements sur le marché, les loyers ne baisseront pas. Certes, on ne construit pas en trois mois des centaines de milliers de logements. N’y a-t-il pas dans vos propositions des mesures à long terme et des mesures à court terme pour répondre à l’urgence ? Si on ne fait que répondre à l’urgence, dans vingt ans, on en sera toujours au même point. Là est ma question.

Je partage plutôt l’idée que l’on ne devrait pas avoir à faire des mesures spécifiques pour le logement des jeunes. Cela devrait être inclus dans les politiques de logement pour tous. On a vu par rapport à cette saisine, quand on a commencé à différencier les différents types de jeunes, ceux qui étudient, ceux qui travaillent, ceux qui font autre chose, etc., que c’est compliqué. N’y a-t-il pas, dans l’attente d’une politique à plus long terme et globale sur le logement, avec à l’intérieur de cette politique une place importante pour le logement des jeunes, des mesures plus rapides qui pourraient être envisagées ?

Mme Duhamel.- Cela complète la question posée sur la garantie des risques locatifs. Je comprendrais et il me semblerait intéressant que puisse être mise en place une garantie des risques locatifs pour les jeunes car c’est un frein énorme pour eux, nonobstant tous les autres.

Avez-vous pu chiffrer, même à la louche, ce que cela coûterait de rendre obligatoire la garantie des risque locatifs ? C’est une assurance, bien-sûr. Cependant, j’imagine qu’il faudrait plus de deux pourcents du montant du loyer pour couvrir ce risque. Vous n’ignorez pas que ce qui freine principalement les bailleurs privés réside justement dans les impayés et les dégradations. Je parle de toute la population. Je veux bien être angélique mais j’ai constaté à mes dépens que je devais rester prudente. C’est donc un frein énorme. Je peux vous assurer que je mets en dehors l’Île-de-France qui est un problème spécifique, crucial.  En province, nombre de propriétaires vendent les logements qu’ils louaient, ils s’en débarrassent, et n’ont plus envie de louer parce que les loyers ont baissé. Dans les petites villes, les loyers ont baissé, surtout les petits logements, jusqu’aux F2-F3.

Vous avez un problème accru d’impayés ainsi que de dégâts dans les appartements. Au prix de la réfection, il faut s’accrocher pour conserver l’envie de rester propriétaire et bailleur, et à plus forte raison, de construire pour le locatif. Il faut trouver un juste milieu.

M. le Président.- Vous avez deux séries de questions concernant le phasage et le chiffrage éventuel de certaines de ces mesures.

M. Domergue.- Sur la question de la gouvernance locale du logement, je suis persuadé que la commune n’est pas le bon échelon pour gérer cela. En même temps, la Région est sans doute trop large. Je prends par exemple une région comme Rhône-Alpes. Je vois mal le conseil régional gérer toute la politique du logement. La politique d’attribution des permis de construire parcelle par parcelle doit être fine. Cela ne me semble donc pas adapté à l’échelon  régional, sauf peut-être en Île-de-France. Pour la région francilienne, qui est une agglomération très importante entourée de zones rurales, cela peut avoir un sens.  L’intercommunalité, et vous avez raison, si ce sont les maires qui décident entre eux, cela ne change pas grand-chose. C’est pour cela que la réforme en cours est décisive. Il faut élire les représentants des intercommunalités au suffrage universel direct.

M. Meyer.- Ce n’est pas le cas pour l’instant.

M. Domergue.- Il faut donner les pouvoirs de l’urbanisme aux agglomérations, aux intercommunalités. En échange de cette responsabilité politique très forte, il faut avoir l’onction directe des électeurs. Cela semble assez cohérent. Un livre très intéressants d’Eric Charmes, sur l’émiettement de la ville, montre que l’étalement urbain et la pénurie de foncier sont liés à cette gouvernance mal taillée et mal adaptée. En effet, en ville, les prix sont élevés. Les nouveaux ménages qui veulent construire sont obligés d’aller en périphérie composée à la base des communes agricoles et dont le conseil municipal est dirigé majoritairement par des agriculteurs. Comme le foncier agricole appartient plutôt à des agriculteurs, ces derniers ont un intérêt à construire, donc à libérer du foncier agricole pour le rendre constructible. Au bout d’un moment, quand on a 1 000 ou 1 200 habitants dans une commune périurbaine, le conseil municipal change. Ses nouveaux habitants « prennent le pouvoir ». Ces derniers n’ont pas envie d’avoir des nouveaux voisins, de passer à 3 000 ou 4 000 habiants, parce que ça dégrade leurs conditions de vie. C’est assez fréquent. Ils gênent donc la constructibilité du foncier. Cela reporte en deuxième couronne ce même phénomène.

On arrive alors à des densités assez faibles, mais très étalées, pour pouvoir se loger pas trop cher. C’est fondamentalement pervers parce qu’on ne réfléchit pas à l’échelle de l’agglomération qui est pourtant celle à laquelle se crée la ville, mais à l’échelle locale avec  des politiques rationnelles pour une commune mais pas pour l’agglomération dans son ensemble, notamment afin d’éviter l’étalement urbain.

Il me semble que c’est la solution de long terme. Pour libérer du foncier, il faut une réforme de la fiscalité foncière pour rendre attrayante la constructibilité et augmenter la densité là où c’est nécessaire. Il faut que la plus-value engendrée par la constructibilité revienne en grande partie aux maires ou agglomérations qui le décideraient.

La question des APL a certes un effet inflationniste. Si c’est couplé à un encadrement des loyers efficace, on peut quand même contrecarrer cet effet pervers. C’est pour cela qu’il faut faire les deux à la fois. De même pour la GRL, qui peut aussi avoir un effet inflationniste, mais cette inflation peut être évitée, si le dispositif est couplé à un encadrement des loyers efficace.

S’agissant des politiques spécifiques pour les jeunes, il y en sans doute des politiques propres à mener pour que les jeunes soient traités, non pas mieux, mais à égalité, notamment pour avoir accès au logement social. Vous avez rencontré l’USH récemment. Ils ont commencé à mettre en place des formes de « coupe-file » pour les jeunes avec des baux moins protecteurs. Ce ne serait pas un logement social à vie mais permettrait au moins des colocations entre jeunes pendant une période transitoire. Il faudrait voir le résultat de cette expérimentation, si c’est efficace ou non. Il y a trente ans, il n’y avait pas ces solutions de « coupe-file ». A cette période, il y avait plus de jeunes dans le logement social car il y avait plus de logements sociaux et une file d’attente bien moins longue.

Quant aux solutions spécifiques aux jeunes : les cités U, les résidences étudiantes publiques gérées par le CROUS, sont une solution très intéressante, efficace. Cela aide à faire ses études dans de bonnes conditions, l’esprit serein. Il faut en faire beaucoup plus. Il faut flécher le foncier cédé par l’Etat récemment, en grande partie vers les cités U. Il faut également des financements plus avantageux pour les bailleurs. Aujourd’hui, le financement est en PLS, ce qui n’est pas très avantageux.

Au passage, si on pouvait éviter de démolir la plus grande cité U d’Europe, la cité Jean Zay à Antony, ce serait bien. On ne peut pas dire d’un côté que l’on va construire des cités U et, d’un autre côté, démolir la plus grande cité U d’Europe pour faire des projets très contestables à la place.

Sur le coût de la GRL, les impayés représentent 2 % des loyers totaux. Cela traumatise les propriétaires à juste titre parce qu’il y a ce risque. On en parle entre propriétaires. « J’ai eu un cas : quelqu’un qui ne m’a pas payé mon loyer pendant deux ans. » Ce sont de vrais problèmes sociaux pour les propriétaires qui, en France, sont plutôt des petits propriétaires individuels. Ils comptent là-dessus pour leur retraite. Cette  GRL aurait comme coût 2 % selon la mutualisation des impayés. C’est un coût inférieur aux assurances privées contre les loyers impayés. Aujourd’hui, seuls les bailleurs ayant des locataires potentiellement à risque les contractent. On mutualise donc tout cela. Cela coûte 2 %, ce qui ne représente pas grand-chose. On fait payer ces assurances par les bailleurs puisqu’ils en bénéficient. Actuellement, on les fait payer par les locataires. Or, celui qui bénéficie de l’assurance, c’est le propriétaire. Il est garanti contre les loyers impayés.

Va-t-on décourager les investissements locatifs ? C’est une vraie question.

Effectivement, on a besoin d’investissements locatifs privés. Aujourd’hui, ils sont en chute libre. C’est pour cela que le « Duflot », qui vient d’être créé, me semble nécessaire. En effet, le « Scellier » et le « de Robien » étaient mal calibrés. On a besoin d’une aide à l’investissement locatif privé qui ne soit pas spontanément rentable. Il faut inciter les investisseurs à le faire, avec des conditions sociales et géographiques plus fortes.

On verra si cela est appliqué et quelle forme cela va prendre mais, a priori, je suis pour.

Il faut également inciter les investisseurs institutionnels à revenir sur le marché locatif privé, le résidentiel, qu’ils ont abandonné depuis longtemps. Il faut le faire avec des incitations fiscales ou une contrainte réglementaire, comme cela a été le cas il y a quelques années.

L’encadrement des loyers, certes, diminue le rendement locatif, c’est mécanique, mais il peut aussi avoir un effet positif en retour. En effet, les études montrent que les prix de l’immobilier à l’achat sont impactés quelques années après par le montant du rendement locatif. Quand le rendement locatif baisse, les prix de l’immobilier aussi car il devient moins avantageux d’acheter un logement pour le mettre en location. Si les prix de l’immobilier baissent, les rendements locatifs augmentent.

M. le Président.- A condition d’avoir un locataire.

M. Domergue.- Justement, puisqu’on modère les loyers, on n’a plus de problèmes de locataires. En effet, le rendement locatif, c’est tout simplement le rapport entre les recettes de loyers et le prix à l’achat. Si celui-ci baisse parce que le rendement locatif baisse, le rendement locatif augmente.

M. Marcon.- Je suis peut-être un peu sensible mais je déteste lorsque, depuis Paris, on parle de la campagne trop facilement ! Je suis maire d’un village de deux cent quarante habitants en montagne et je crois connaître un peu le sujet, ainsi que celui des logements sociaux. Aujourd’hui, deux outils existent.

Le premier, c’est les SCOT, extrêmement restrictifs au niveau des terrains. Ce n’est pas la peine d’empiler encore des réglementations. De surcroît, il existe des commissions départementales des terres agricoles et qui sont très sévères sur l’emprise sur les terres agricoles. Des outils permettent de réguler et fonctionnent. Je suis à cinquante kilomètres de Saint-Etienne, avec beaucoup de rurbains qui viennent sur le secteur. Le problème est de leur trouver de la place pour s’installer, sur des petites surfaces, ce que demande le SCOT. Cela va plutôt dans le bon sens.

Le deuxième, c’est la communauté de communes. Je suis un fervent partisan de l’intercommunalité. Cependant, déclarer que le suffrage universel est la clé de tout est une erreur manifeste. C’est ainsi que l’on fait des élus hors-sol. Le système actuel n’est pas si mauvais. Si on devait le changer, il faudrait plutôt prévoir un double cliquet entre ceux qu’on élit dans sa commune et ceux que l’on élit en même temps dans la communauté de communes, et non pas faire – ce qui est la grande erreur des Régions –  des gens déconnectés de leur territoire de base.  Il ne faut pas être aussi simpliste dans les affirmations. Le terrain n’est pas toujours en accord.

M. le Président.- Le CESE étant totalement paritaire, la parole est à Mme Roudil.

Mme Roudil.- J’ai bien compris que, pour vous, résoudre le logement des jeunes, c’est d’abord résoudre la crise du logement. Avoir un marché fluide et abordable permet aux jeunes de se loger dans de bonnes conditions.

Je suis étonnée que vous ne repreniez pas une proposition émise par certains parlementaires qui est de taxer plus ou moins fortement les plus-values réalisées dans ce que l’on peut appeler un peu rapidement les « ghettos de riches ». C’est bien dans les endroits où il y a le moins de pauvres que la spéculation immobilière a lieu. Plus vous achetez dans un endroit où il n’y a pas de pauvres, plus votre bien va avoir de la valeur. Le problème des ghettos, ce n’est pas celui des pauvres mais celui des riches. Les riches ne veulent pas des pauvres, pas l’inverse. Je suis donc étonnée que vous ne repreniez pas cette proposition.

Je suis également étonnée que vous soyez favorable au « Duflot ». Vous savez aussi bien que moi que, dans l’investissement privé, si à la première location, on peut contrôler les revenus du locataire (ce qui est rarement fait), à la relocation, ce n’est jamais contrôlé. Vu le nombre d’investisseurs privés, tout le monde sait que cette affaire est bidon. Je ne suis pas du tout favorable à ce « Duflot ». Une fois que l’on aura fini et que l’on aura un marché du logement abordable, on pourra peut-être faire du « Duflot » mais pourquoi ne pas d’abord redemander aux investisseurs institutionnels de faire leur travail, ce qu’ils faisaient il y a quarante ans ? Cela permettrait de réguler le marché du logement et d’aider le logement social avec de l’aide à la pierre plus importante.

Dans les cent cinquante mille logements que le logement social doit réaliser, combien de PLAI  y aura-t-il à l’intérieur ? C’est la question posée.

M. Breining.- Je reviens sur votre position concernant les APL. Je vais peut-être aller à contre-courant. Je ne comprends pas cette condamnation sans appel de ce système concernant les APL. C’est quand même un système qui consiste à mettre en place une espèce de solidarité, permettant aux moins fortunés d’avoir un logement dans de bonnes conditions. Il faut peut-être condamner le transfert décidé au début, mais par la suite aussi, de toute l’aide à la pierre vers ce système de l’aide à la personne. C’est cela qu’il faut condamner. Il ne faut pas aller jusqu’à condamner les APL. Le système, tel qu’il fonctionne, je le répète, met en place une solidarité. C’est un principe de réalisme qu’il faut admettre. Beaucoup de gens n’auraient pas de logement ou ne pourraient pas le payer sans ce système. Il faut peut-être nuancer un peu et ne pas aller dans une condamnation sans appel.

Mme Doneddu.- Je trouve très intéressante votre proposition. L’un des avantages du CESE est justement cette diversité d’interlocuteurs, de présentations et de propositions.

En premier lieu, y compris dans des interventions, cette segmentation un peu binaire riches/pauvres devrait être approfondie. Ce n’est pas si simple que cela dans la vie de tous les jours. J’aimerais que vous nous explicitiez trois points, notamment tout le débat entre l’APL et la demi-part fiscale. C’est une vraie question. Vous avez fait le parallèle entre le fait que, si la demi-part fiscale était supprimée, son « produit » pourrait être mutualisé pour éventuellement aider les jeunes, etc. En termes de finances publiques, ce serait sans doute compliqué mais là n’est pas ma question. Ne pensez-vous pas qu’aujourd’hui, pour le jeune, il y a certes son logement mais pas que cela ? Les parents vont au-delà. C’est dans l’air du temps et il faut réfléchir à cette question.

Deuxièmement, je n’ai pas compris la rapidité avec laquelle vous avez balayé le prêt à taux zéro en mettant en exergue ses effets pervers.

Enfin, ne pensez-vous pas que la fiscalité sur le locatif contribue également à l’augmentation des loyers pour certains propriétaires ?

M. le Président.- C’est-à-dire ?

Mme Doneddu.- La fiscalité sur le revenu, la CSG qui augmente de façon très régulière. J’ai en tête un certain nombre de personnes, elles aussi mobiles pour des raisons professionnelles, etc., se trouvant dans des situations où elles sont obligées de louer, parce que contraintes de relouer par ailleurs. Cette question de la fiscalité pèse un peu. Avez-vous travaillé ces questions-là ?

M. Meyer.- Nous sommes déjà dans l’intercommunalité pour le logement puisqu’il ne peut y avoir de PLH qui ne soit intercommunal.

M. Rozet.- Sur l’intercommunalité, il y a quand même une véritable incohérence entre un SCOT décidé au plan intercommunal et un plan d’urbanisme décidé au niveau communal. On peut le tourner dans tous les sens, il y a une incohérence.

Je suis Lyonnais, dans une des plus vieilles intercommunalités existant depuis 1969, et je suis effaré du débat politique survenant au moment des élections municipales. A part à Lyon même où il y a eu un débat agglo/ville au moment des élections municipales, dans toutes les autres communes de l’agglomération, il n’y a eu aucun débat politique sur l’avenir de l’agglomération parce qu’il n’y avait pas d’élection au suffrage universel direct. A Vénissieux, à Villeurbanne, à Saint-Fons, on ne parle que des problèmes de la ville et pas du tout de ceux de l’agglomération. Il y un véritable déficit de ce point de vue-là.  Je ne généralise pas mais c’est une intercommunalité qui existe depuis cinquante ans.

Je ferme la parenthèse là-dessus.

Sur la situation du logement, il y a une distinction entre les zones en forte tension, Ile-de-France, grandes agglomérations, et le reste du territoire, moins concerné. De votre point de vue, doit-il y avoir des mesures spécifiques, soit en termes législatifs ou réglementaires, voire fiscaux, pour ces zones sous tension, et pas forcément pour le reste du territoire ?

Par ailleurs, vous avez évoqué l’exemple allemand. Dans d’autres pays européens, existe-il des politiques publiques de logement vous semblant intéressantes et utiles par rapport à notre problématique ?

M. Domergue.- Sur les terres agricoles, je veux bien qu’il y ait des dispositifs actuels très efficaces et contraignants mais 800 km² de terres agricoles sont quand même artificialisées chaque année. Si cela marchait, cela se saurait ! Cela ne marche pas ! Cette artificialisation est en augmentation. Auparavant, on artificialisait l’équivalent d’un département tous les dix ans ; aujourd’hui, c’est tous les six ans. L’une des meilleures solutions contre cela, c’est tout simplement d’avoir des décisions d’urbanisation qui ne soient pas au niveau de la commune mais au niveau plus large de l’intercommunalité. Je ne savais pas que le suffrage universel rendait les élus hors-sol. C’est une nouveauté que vous m’apprenez. Je suis très surpris. Je sais que vous n’êtes pas élus ici mais il me semble les électeurs doivent élire directement leurs représentants.

D’autant plus que, comme vous le disiez, le débat durant les élections municipales porte sur la commune. C’est en effet l’échelon auquel on élit les conseillers municipaux et le maire. Il ne porte pas sur l’agglomération, ce qui est compréhensible et logique. Quand on fait une intercommunalité composée de maires ou de représentants des communes, ils représentent l’intérêt de leur commune et non pas celui de l’agglomération. C’est une évidence. C’est ce résultat mécanique qu’il faut changer. Quand on est élu par des électeurs, on les représente et on les défend. On ne défend pas les électeurs d’à côté. C’est pour cela qu’au Parlement européen, les gens ne sont pas des députés français envoyés au Parlement européen.

Concernant la taxation des plus-values, je suis pour. Les plus-values mobilières sont des profits illégitimes. C’est très bien pour ceux qui les touchent. Ont-ils travaillé pour cela ? Non, ils ont eu uniquement la chance d’avoir acheté à un moment où les logements étaient bas et de les avoir vendus à un moment où ils sont hauts. C’est de la loterie. Il n’y a aucune raison à cela. L’Etat devrait être plus confiscatoire dans sa fiscalité sur les plus-values. Il doit l’être d’autant plus sur les plus-values des logements ayant un prix élevé. Là, on va taxer des gens qui ont les moyens et qui s’enrichissent encore plus grâce à cela. C’est pourquoi je disais que la bulle immobilière aboutissait à un transfert des richesses des plus pauvres vers les plus riches, avec toutes les nuances que cela comporte.

Ensuite, il me semble qu’il faut taxer les plus-values, pas les mutations. Les plus-values, c’est exactement ce que la personne a gagné en achetant et revendant. Pour les droits de mutation, il y a un côté un peu injuste. En effet, si je vends et j’achète dix fois en vingt-cinq ans, je vais payer dix fois plus de droits de mutation qu’une personne qui aura déménagé une fois. Or, déménager n’est pas en soi un acte non citoyen qu’il faudrait punir en particulier. Les droits de mutation rapportent beaucoup d’argent mais d’une manière un peu injuste tels qu’ils sont aujourd’hui.

L’héritage et les donations représentent aussi l’un des facteurs ayant augmenté la bulle immobilière. Par nature, ils sont extrêmement injustes, inégalitaires, sans aucune justification. Si on pense que l’enrichissement peut être légitime, c’est parce qu’il y a un travail derrière, pas seulement parce que ses parents ou ses grands-parents sont riches. Là aussi, il y a une mesure de justice fiscale. Certains partent dans la vie avec 100 000 ou 200 000 euros pour pouvoir acheter une maison ou un appartement. Ils sont très avantagés toute leur vie par rapport à ceux qui vont devoir payer un loyer ou s’endetter sur 30 ans. C’est un vrai débat de justice fiscale.

Quant au « Duflot », il  peut avoir des effets pervers. Cependant, il y a un succès quantitatif du « Scellier », du « Robien », etc.

Mme Roudil.- Vu l’avantage fiscal…

M. Domergue.- Oui mais c’est pour cela que, quand on l’omet, le nombre de construction diminue. Quelqu’un disait à juste titre qu’il y avait besoin de 500 000 constructions neuves par an. Cette année, on en est à 300 000. C’est un vrai souci. Sans le dispositif « Duflot », on resterait à 300 000. On ne peut pas augmenter la construction des HLM de 100 000 aujourd’hui à 300 000 en 2012.

Je finis rapidement sur le prêt à taux zéro. Je ne suis pas contre pour acheter du neuf, justement pour financer la construction. En revanche, dans l’ancien, cela va uniquement alimenter la hausse des prix. Des études l’ont prouvé. Cela ne sert à rien, si ce n’est aux vendeurs.

S’agissant des zones sous tension, les dispositifs sont différents selon le type de zone. Le « Duflot » est justement concentré sur les zones sous tension alors que le « Robien » et le « Scellier » ne l’étaient pas suffisamment. Les aides à la pierre devraient être modulées en fonction des zones sous tension ou pas parce que les bailleurs sociaux ne paient pas le foncier au même prix. C’est également une évidence. L’encadrement des loyers doit aussi se faire en fonction de la tension. Notamment, la baisse de 20 % du montant des loyers promise n’est prévue que dans les zones sous tension. Cela n’aurait pas de sens de le faire à la campagne où les loyers ne sont pas forcément très élevés.

M. le Président.- Au nom de la section, je vous remercie. Vous avez bien posé les problèmes. Vous avez défendu vos positions avec fermeté et force. Je vous remercie infiniment.

Mme Guichet.- Je vous remercie d’être venu et d’avoir bien voulu égayer notre section dès le matin ! Je remercie mes collègues pour leur accueil, leur respect et leur politesse.

On entendra effectivement différents sons de cloche au travers des auditions. Il est intéressant d’avoir votre vision et de la confronter ensuite avec ce que vont nous dire tous les autres auditionnés que nous aurons jusqu’à la mi-novembre.

M. Domergue.- Nous avons écrit un petit livre en 2009 que je vous laisse, « Le petit livre noir du logement », avec beaucoup de constats et propositions.