Loi logement : « ALUR » au trot, Jeudi Noir au galop !

Communiqué

La loi sur le logement n’a pas la même ALUR pour tout le monde. Shakespeare

Alors que Cécile Duflot fait sa rentrée en présentant son projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR), Jeudi Noir propose aux parlementaires de le saupoudrer de quelques amendements pour lui donner plus d’”ALUR”.

Le bug informatique de l’an 2000 n’a pas eu lieu, il a été remplacé – avec brio – par celui des loyers. En à peine dix ans, le marché de l’immobilier a multiplié par plus de deux le prix des logements et les loyers ont augmenté parfois de plus de 50%, comme c’est le cas à Paris. Alors que les locataires de Paris et de Navarre espéraient son explosion, la bulle immobilière n’a cessé de se gonfler. Ce qui explose, c’est le budget réservé au logement par chaque ménage et en particulier les étudiants et les jeunes actifs qui payent le plus cher et le plus petit.

“Small is beautiful”: encadrer les loyers

Si les appartements sont petits, les prix pour s’y loger doivent l’être également, c’est pourquoi Jeudi Noir propose plusieurs amendements, non seulement pour encadrer les loyers, mais aussi les faire baisser.

Sur l’ensemble de la France, en 2010, un cinquième des locataires du parc privé a un taux d’effort de plus de 40% et un tiers de taux d’effort de plus de 31%. Cécile Duflot, dans son projet de loi, propose d’encadrer les loyers, notamment par le biais d’un “loyer médian de référence majoré”: mais celui-ci, fixé jusqu’à 20% au-dessus du loyer médian ne changera pas grand chose puisqu’il permettra, comme , de louer un 26m² à Paris pour 800 euros. Mais, quelle “ALUR” !

Le premier amendement Jeudi Noir propose de fixer le “loyer médian de référence majoré” à 10% maximum au-dessus du loyer médian afin d’amorcer une véritable descente des loyers abusifs. Par ailleurs, il serait bienvenu que des engagements soient pris par le ministère du logement, pour que les préfets des zones tendues, qui auront le pouvoir de fixer le niveau du loyer médian majoré, le fixent au plus bas. “Small is beautiful” !

Autre danger : en permettant aux propriétaires d’ajouter au loyer un “loyer exceptionnel”, le projet de loi ALUR leur permet de passer outre “l’encadrement des loyers” mis en place. Ainsi, parce que le métro est au pied de votre immeuble, ou parce que vous voyez la tour Eiffel dans l’encablure de votre lucarne, ou encore que votre douche est équipée d’un double jet, il pourra vous être demandé un loyer complémentaire dit “exceptionnel”. Bon courage ensuite pour démontrer que votre logement n’est pas si exceptionnel que ça… Pour que les choses soient claires, Jeudi Noir propose que ces loyers exceptionnels soient limités aux logements de luxe et non pas étendus à n’importe quelle studette.

Jeudi Noir propose à nos parlementaires plusieurs autres amendements : de quoi améliorer le droit des locataires et limiter les abus aujourd’hui trop courants. Le collectif propose également un amendement, complètement passé à la trappe de la rue de Varenne,  pour permettre l’anonymisation des demandes HLM et la mise en place d’un “scoring” pour leur attribution. C’est remettre en cause, juste avant les élections municipales, le pouvoir des maires et leur clientélisme ; Jeudi Noir n’a jamais été bon client.

Le texte:

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ARTICLE 1

Dans l’alinéa 28 de cet article

supprime les mots “,dans un délai d’un mois à compter de la prise d’effet du contrat de location,”

EXPOSÉ SOMMAIRE

Cet amendement a pour objectif d’augmenter le délai pendant lequel le locataire peut demander à son propriétaire d’indiquer sur le contrat de bail les indications relatives au loyer précédent et au loyer de référence augmenté.  En effet, il semble nécessaire de retirer la limitation dans le temps du droit pour le locataire de faire un recours si le propriétaire ne respecte pas la loi. Il s’agit de renforcer le droit des locataires à faire respecter les obligations légales du propriétaire.

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ARTICLE 1

Dans l’alinéa 70 de cet article

Remplacer le mot

“trois”

par le mot

“un”

EXPOSE SOMMAIRE

Cet amendement vise à limiter à un an la régularisation tardive des charges. La loi prévoit de limiter le rattrapage à 3 ans, mais les gestionnaires d’appartement réalisent des bilans annuels, les éventuelles taxe augmentant annuellement il est logique de ne permettre un rattrapage de celles-ci dans l’année.

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ARTICLE 3

Dans l’alinéa 10 de cet article les mots :

“20%”

sont remplacé par les mots:

“10%”

EXPOSE SOMMAIRE

Alors que la crise du logement et la spéculation ont entraîné une forte augmentation des prix de l’immobilier et des loyers, le taux d’effort des ménages n’a jamais été aussi haut. A Paris, zone particulièrement tendue, le taux d’effort des ménages représentait en moyenne 20,4% en 2006. Sur l’ensemble de la France, en 2010, un cinquième des locataires du parc privé ont un taux d’effort de plus de 40% et un tiers un taux d’effort de plus de 31%. Cet important taux d’effort nui à la fois au pouvoir d’achat des français et à l’économie. Le haut niveau des loyers freine la mobilité des ménages, participe à l’allongement des temps de transport et nuit ainsi à la compétitivité de la France. Cet amendement vise à faire baisser les loyers les plus chers des zones tendues en limitant le loyer médian majoré à plus 10% du loyer médian.

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ARTICLE 3

Rédiger comme suit l’alinéa 14 de cet article :

“2° Un complément de loyer exceptionnel peut être appliqué au loyer de base tel que fixé au A pour des logements de “luxe” dont la définition est donnée par décret.”

EXPOSE SOMMAIRE

Cet amendement vise à mieux définir ce qu’est un “loyer exceptionnel ». En effet il est nécessaire de mieux définir au préalable ce qui justifie un loyer supplémentaire au loyer médian majoré et de ne pas laisser cette définition à la construction de la seule jurisprudence.

En effet, le fait d’habiter au pied de Montmartre ou de la Croix Rousse, ou encore à 100 mètres de la mer ne doit pas justifier un loyer exceptionnel. Ce loyer exceptionnel ne doit être appliqué que dans de rares cas, pour des logements de “luxe”.

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ARTICLE 3

alinéa 17

Les mots: “dispose d’un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour” sont remplacés par “peut”

EXPOSÉ SOMMAIRE

Cet amendement a pour objectif d’augmenter le délai pendant lequel le locataire peut demander à son propriétaire de respecter l’encadrement des loyers.  En effet il semble nécessaire de retirer la limitation dans le temps du droit pour le locataire de faire un recours si le propriétaire ne respecte pas la loi. Il s’agit de renforcer le droit des locataires à faire respecter les obligations légales du propriétaire.

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ARTICLE 9

“Les alinéas 11 à 17, et l’alinéa 58 de cet article sont supprimés.”

EXPOSE SOMMAIRE

Les alinéas 8 à 11 et 38 de ce projet de loi ont pour objectif de modifier la loi Hoguet, prévoyant que la carte professionnelle des agents immobiliers serait dorénavant délivrée par le président de la CCIT et non plus par le préfet.

Pourtant, les récentes enquête de la DGCCRF ont mis en évidence de nombreux manquements des agences immobilières. Au total c’est près de 70% de celles-ci qui étaient en infraction. Au vu de ces résultats alarmants, cet amendement vise à ce que la carte professionnelle des agents immobiliers reste délivrée par le préfet et non par la profession.

Accès au logement et un urbanisme rénové – (N° 1179)

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ARTICLE 47

Après l’alinéa 11, insérer un alinéa ainsi rédigé :

« L’examen de la demande  par la commission d’attribution est anonyme. »

EXPOSÉ SOMMAIRE

La règle de l’anonymat tend progressivement à s’imposer dans différents domaines. Dans celui du logement elle apparaît nécessaire d’autant que sa mise en œuvre ne poserait pas de problème technique particulier du fait que la loi prévoit l’attribution d’un numéro de demande prévu à l’alinéa 7 du présent article.

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Accès au logement et un urbanisme rénové – (N° 1179)

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ARTICLE 47

Après l’alinéa 11, insérer un alinéa ainsi rédigé :

« Des critères objectifs permettant de prioriser les demandes sont définis par décret. »

EXPOSÉ SOMMAIRE

Il s’agit ici de répondre de manière objective aux demandes en fonction de critères permettant de hiérarchiser les demandes. Nous souhaitons qu’un décret définisse ces critères qui pourraient donner lieu à l’attribution de points ce qui rendrait indiscutable la décision. Nous avons conscience qu’il faut toutefois laisser une marge de manœuvre aux commissions qui doivent pouvoir répondre à des situations particulières ou d’urgence qui n’auraient pas pu être prévues.